Kalkyra/Analyser/Bostadsrätt 3,5M i Stockholm på 10 år

Bostadsrätt 3,5 miljoner i Stockholm på 10 år: räkna själv om det lönar sig

Alla säger att Stockholm är överköpt. FIRE-influencers säger att man ska hyra. Vi körde ett konkret fall genom vår modell och fick ett annat svar.

27 april 2026 · 6 min läsning

Scenariot

En tvåa eller mindre trea i Stockholms innerstad. 70 kvm, 3,5 miljoner. Ungefär medianpris i Stockholm 2026 — varken fynd eller toppris.

Som jämförelse: förstahandshyra på 13 000 kr/månad — vad en motsvarande hyresrätt kostar för den som har kötiden. Andrahandshyra för samma yta ligger snarare på 18-22k. Då vinner köp ännu tydligare.

Resultatet

Köpet går plus redan första året. Amortering och prisuppgång på bostaden växer snabbare än vad du hade hunnit spara ihop genom att investera mellanskillnaden mellan hyra och köpkostnad.

Även med pessimistiska antaganden — lägre prisuppgång, högre ränta, lägre alternativavkastning — vinner köp med 401 000 kr. Det är spannet som skiljer en trygg investering från en spekulativ.

Vad driver resultatet?

Förhållandet mellan ränta och hyra

Vid 4% ränta och 13 000 i hyra blir månadskostnaden för köpet — ränta, amortering, BRF-avgift och drift tillsammans — runt 16 700 kr. Det är 3 700 kr mer än hyran. Men en stor del av skillnaden är amortering, vilket är sparande till dig själv, inte konsumtion.

Med andrahandshyra på 18-22k vinner köp ännu klarare. Med en subventionerad förstahandshyra på 9-10k vänder vår modell — då hade hyra blivit jämbördigt eller bättre.

Föreningens skuldsättning

5 000 kr/kvm är måttlig skuldsättning för en innerstadsförening. Föreningens räntekostnader betalar du redan via avgiften — det är inbakat i de 7 000 kr/mån. En förening med 15 000-20 000 kr/kvm i skuld har antingen mycket högre avgift redan, eller kommer höja den inom några år. Då blir det en helt annan kalkyl.

Begär årsredovisningen från föreningen. Kolla skuld per kvadratmeter, vilken ränta föreningen har, och hur långt underhållsplanen sträcker sig. Långsam amortering plus rörlig ränta är en dold risk som syns först när avgiften höjs.

Alternativavkastningen — om du faktiskt sparar

Vår modell utgår från att den som hyr investerar mellanskillnaden, plus pengarna som annars hade gått till kontantinsats, till 6% årlig avkastning. Det är ungefär den historiska realräntan för en bred global indexfondsportfölj.

Men gör du det i praktiken? För de flesta är svaret nej. Du bor billigare som hyresgäst, men 3 000 kr/mån i mellanskillnad försvinner ofta i restaurang, Spotify och resor — inte i indexfond. Och även om du faktiskt sparar: Överväger du fortfarande att köpa inom något år ska pengarna inte ligga på börsen alls. Räknar vi om med sparkontoränta (1-3%) landar basresultatet på ~1,4 miljoner och vår modell uppgraderar slutsatsen från lutar åt köp till tydligt köp.

Vad skulle ändra slutsatsen?

Det finns scenarier där slutsatsen vänder. Tre konkreta:

• Räntechock till 6%: Om bolåneräntan stiger till 6% och stannar där hela perioden minskar köpets fördel kraftigt. Då kan modellen istället luta åt hyra — beroende på hur snabbt amorteringen kompenserar.
• Föreningens skuld över 15 000 kr/kvm: En högbelånad förening med kommande avgiftshöjningar kan lägga 2 000-4 000 kr/mån på avgiften inom tre år. Då sjunker köpets fördel snabbt, och i värsta fall försvinner den helt.
• Förstahandshyra 9 000 kr: Med en kraftigt subventionerad förstahandshyra blir köp inte längre den uppenbara vinnaren. Realistiskt kräver det lång kötid och tur.

Antaganden vår modell inte räknar på

Kalkylen handlar om kronor. Bostadsbeslut handlar om mer än så. Tre saker som inte syns i siffrorna:

• Flytt-flexibilitet: Bostadsköp har transaktionskostnader runt 2-3% av priset (mäklararvode, pantbrev, lagfart). Är det troligt att du flyttar inom 2-3 år ändras kalkylen helt. Vår modell antar 10 års horisont, inte hur säker du är på att stanna.
• Trygghet: En hyresrätt ger boende utan bostadsmarknadens svängningar. Sover du dåligt med en miljon i belåning betalar du för det i stress — inte i kronor.
• Underhåll och oförutsedda kostnader: 6 000 kr/år är vad vi räknat med. I verkligheten varierar det. Köksrenovering, vitvaror och VVS kan dra iväg.

Vår modell är deterministisk: Samma inputs ger alltid samma svar. Det är ingen garanti för utfallet — men du kan lita på själva uträkningen. Nästa gång någon säger "köp lönar sig alltid" eller "hyr alltid" kan du svara med siffror, inte åsikter.

Räkna på ditt eget scenario

Siffrorna vi använt är vårt scenario. Dina är annorlunda — kanske är hyran 11 000, kanske måste du flytta på grund av jobb, kanske fick du 4,5% på lånet. Allt det kan du räkna på själv.

Den här artikeln är inte finansiell rådgivning. Det är en kalkyl på ett specifikt scenario — antaganden och formler är öppna på huvudsidan.