Pessimistiskt scenario: vad händer med köp om priserna sjunker?
Alla prisutvecklings-prognoser kan ha fel. Vi räknade på vad som händer om bostadspriserna faktiskt faller — och hur robusta köp-besluten är mot det.
Utgångspunktet: 3,8 miljoner i Stockholm
Scenariot som vi kör igenom: 70 kvm bostadsrätt i Stockholm, köpeskilling 3,8 miljoner, bolåneränta 4 procent, BRF-avgift 4 200 kr/mån, jämförelsehyra 14 000 kr/mån, horisont 10 år, alternativavkastning 6 procent. Det enda vi varierar är prisutvecklingen per år.
| Prisutveckling | Bostadsvärde år 10 | Utfall köp vs hyra | Beslut |
|---|---|---|---|
| +3% / år (bas) | 5 107 432 kr | +1 930 307 kr | Köp |
| 0% / år (nollscenario) | 3 800 000 kr | +979 849 kr | Lutar åt köp |
| −1% / år | 3 439 716 kr | +643 414 kr | Lutar åt köp |
| −2% / år | 3 112 736 kr | +336 955 kr | Lutar åt köp |
Det här är ett av de mer överraskande resultaten vi har kört: köp är fortfarande positivt även vid 2 procents prisfall per år i 10 år. Anledningen är att hyresnivåerna i Stockholm (14 000 kr/mån) är tillräckligt höga för att kompensera för en stor del av prisnedgångskostnaden.
Varför vinner köp trots fallande priser?
Det motintuitiva resultatet förklaras av två mekanismer:
1. Hyreskostnaden är hög och stiger varje år
Hyra 14 000 kr/mån med 2 procents hyreshöjning per år ger en total hyreskostnad på 1 865 868 kr under 10 år. Ränta + amortering + avgift + drift för köp-alternativet summerar till ett liknande belopp — men i köp-fallet är en del av betalningen amortering, det vill säga sparande till dig själv.
2. Amorteringen bygger eget kapital oberoende av prisutvecklingen
Vid 2 procents amortering betalar du av lånet med drygt 400 000 kronor under 10 år. Det egna kapitalet ökar även om bostadsvärdet faller. Netto — prisnedgång minus amortering — kan fortfarande vara positivt.
När vänder kalkylen negativt?
Vi körde vidare och testade ännu mer extrema prisfall:
| Prisutveckling | Utfall köp vs hyra | Beslut |
|---|---|---|
| −3% / år | +38 918 kr | Osäkert |
| −4% / år | −268 547 kr | Lutar åt hyra |
Det krävs en prisnedgång på 3–4 procent per år i 10 år för att hyra ska slå köp i det här scenariot. Det är en genomsnittlig nedgång på 30–40 procent under 10 år — extremt i ett historiskt perspektiv för Sverige, men inte omöjligt.
Svenska historiska prisnedgångar
Sverige har haft perioder av fallande bostadspriser:
- 1990-talskrisen: Bostadspriserna föll med uppskattningsvis 20–30% realt under 1991–1994. Nominellt var nedgången lägre.
- 2017: Bostadspriserna föll 7–10% i Stockholm på kort tid innan marknaden stabiliserades.
- 2022: Räntehöjningarna drev ner priserna 10–15% under 2022–2023.
Ingen av dessa perioder hade 10-åriga genomsnittliga nedgångar på −3% per år. Det historiska mönstret är att fall följs av återhämtning. Men det är ingen garanti — och du bör alltid räkna på vad som händer om det inte återhämtar sig.
Vad detta betyder för ditt beslut
Är din kalkyl positiv i bas och pessimistiska scenarier — och negativ bara vid extremt scenario (−4%/år) — kan du ta en informerad position. Vet du vad som krävs för att kalkylen ska vändas, kan du bedöma sannolikheten för det scenariot.
Kalkyra visar dig alltid tre scenarier. Är beslutet detsamma i alla tre kan du lita på det. Är det bara positivt i optimistiska scenariot — var mer försiktig.
Testa ditt pessimistiska scenario
Ange negativ prisutveckling i kalkylatorn — se när köp vänder negativt för din bostad.
Räkna själv →Alla scenarier beräknade med Kalkyra v1.0. Stockholm 70 kvm, 3,8 Mkr, ränta 4%, BRF-avgift 4 200 kr/mån, hyra 14 000 kr/mån, horisont 10 år, alt-avk 6%. Prisutveckling är enda variabeln. Inte rådgivning. Öppna antaganden.