Köp vs hyra — räkna själv om det lönar sig att äga eller hyra
Det finns inget rakt svar. Räntan du får, avkastningen du missar på sparat kapital och prisutvecklingen där du bor styr utfallet. Olika bostäder ger olika svar — i vår modell kan du räkna på flera och jämföra dem sida vid sida.
Tre minuters översikt
- Köp lönar sig oftare när räntan är låg, hyran är hög och du har en lång horisont.
- Hyra lönar sig oftare när du faktiskt sparar mellanskillnaden — annars är det en skenbar vinst.
- Det enda sättet att veta är att räkna med dina egna siffror — och titta på spannet, inte ett enskilt utfall.
Det finns inget universalsvar
"Lönar det sig att köpa eller hyra?" är fel fråga. Den rätta frågan lyder: vilka antaganden måste stämma för att köp ska slå hyra i mitt fall? Då blir analysen konkret. Då kan du jämföra dina antaganden mot data och välja medvetet.
Tumregeln "köp om du tänker bo i fem år eller mer" är användbar som första filter, men den tar inte hänsyn till ränteläget, alternativavkastningen eller hur bostadsmarknaden ser ut där du bor. Vid de historiskt låga räntorna 2018–2021 vann köp nästan alltid efter tre år. Vid 4–5 procent ränta och 6 procent förväntad alternativavkastning kan brytpunkten ligga vid år 12–15.
Vår modell är deterministisk, vilket betyder att samma indata alltid ger samma utdata. Inga prognoser om framtiden, inga gömda antaganden. Du anger pris, ränta, hyra och horisont — vi räknar. Resultatet kommer som ett spann (pessimistiskt, bas, optimistiskt) så du ser hur robust slutsatsen är.
De tre faktorerna som styr resultatet
Av alla variabler i kalkylen är det tre som dominerar utfallet i nästan varje scenario vi har kört. Justerar du dessa tre kan du flytta slutsatsen från klart köp till klart hyra. Allt annat — driftkostnader, underhåll, månadsavgift — påverkar bara marginellt i jämförelse.
Bolåneräntan vs hyran
Det här är den mest direkta jämförelsen. Räntekostnaden efter ränteavdrag (30 procent) plus amortering plus drift är det du betalar för att äga. Hyran är det du betalar för att hyra. Vid 4 procent ränta och 15 procent kontantinsats kostar lånet på en bostadsrätt på 3,5 miljoner cirka 9 920 kr i månaden i ren ränta. Efter ränteavdraget landar det på runt 6 940 kr.
Lägg till amortering på 4 960 kr i månaden, månadsavgift till föreningen på 7 000 kr och drift på cirka 500 kr — så blir köpets totala månadskostnad runt 19 400 kr. Det är drygt 6 000 kr mer än en hyra på 13 000. Men nästan 5 000 kr av skillnaden är amortering, det vill säga sparande till dig själv.
Stiger räntan till 6 procent blir bilden en annan. Faller den till 2 procent är köp nästan självklart. Vi räknade igenom Stockholmsfallet konkret — där lutar slutsatsen åt köp även om räntan stiger med en procentenhet.
Alternativavkastningen — om du faktiskt sparar
Här ligger den största enskilda osäkerheten. Argumentet för hyra bygger på att du investerar mellanskillnaden mellan hyra och köpkostnad, plus den kontantinsats du annars hade låst i bostaden. Vid 6 procent årlig avkastning över 10 år är det stora pengar — i Stockholmsfallet byggs en portfölj på över 2,3 miljoner kronor upp på hyrsidan.
Problemet är att de flesta inte sparar mellanskillnaden. Konsumtionen stiger med inkomsten. Vill du verkligen jämföra köp och hyra ärligt så börja med att titta på din egen sparkvot. Sparar du nästan ingenting av nettoinkomsten idag är hyresargumentet meningslöst — då är köp den enda realistiska vägen till uppbyggd förmögenhet.
Prisutvecklingen — och hur osäker den är
Bostadspriser stiger inte konstant. Stockholm har haft enskilda år med fall på 8–10 procent (2017, 2022) och uppgångar på över 15 procent (2020). Över 20 år är trenden runt 2–3 procent per år nominellt, men spridningen är stor. Vid en horisont på fem år kan utfallet hamna mellan minus 20 och plus 30 procent.
Vår modell hanterar detta genom att alltid räkna tre scenarier: pessimistiskt (lägre prisuppgång, högre ränta, lägre avkastning), bas och optimistiskt. Är slutsatsen "köp" i alla tre — då kan du lita på den. Är den "köp" bara i bas och optimistiskt — då finns det anledning att fundera över vilka antaganden du faktiskt gör.
Alternativkostnaden — den missade dimensionen
Många uträkningar för köp vs hyra missar en grundläggande post. Kontantinsatsen är inte gratis. Pengarna du lägger som kontantinsats hade kunnat investeras någon annanstans. Det syns inte som en utgift på papperet, men det är avkastning du går miste om.
En kontantinsats på 525 000 kr (15 procent av 3,5 miljoner) som istället investeras till 6 procent växer på 10 år till 940 000 kr. Det är 415 000 kr i missad avkastning som ska vägas mot bostadens värdeökning. Vår modell räknar med det här som standard — dyker posten "alternativkostnad" upp i din uträkning så är det vad det handlar om.
Posten är extra viktig att räkna på om du har eget kapital som kan ge högre avkastning, till exempel via ett välskött företag eller stora aktieinnehav. Då ligger alternativavkastningen snarare på 8–10 procent, och tröskeln för att köp ska löna sig blir högre.
Bostadsrätt: Fler kostnader än banken visar
När du köper en bostadsrätt köper du inte själva bostaden. Du köper en andel i en bostadsrättsförening (BRF) som äger fastigheten. Det betyder att du har två lager av kostnader — ditt eget bolån plus din andel av föreningens skuld.
En förening med stor skuld, säg 15 000 kr per kvm, som är belånad till rörlig ränta kan höja avgiften kraftigt när räntan stiger. För en lägenhet på 70 kvm är det 1 050 000 kr i indirekt skuld — ett räntepåslag på två procentenheter ger då en avgiftshöjning på runt 1 750 kr i månaden.
Vår modell räknar med det här via en "indirekt räntekostnad" som läggs till köpsidans månadskostnad. En sak att hålla isär: BRF är förkortning för själva föreningen, inte för din lägenhet. Det du köper är en bostadsrätt. Skillnaden spelar roll när du läser årsredovisningen.
Hyresrätt: Tryggheten har också ett pris
Hyresrätten har två fördelar som köp inte kan matcha. Uppsägningstiden är vanligen tre månader (kortare på vissa andrahandskontrakt), vilket är snabbt jämfört med en bostadsförsäljning som tar 2–6 månader. Och du vet vad du betalar nästa år — inga reparationer som plötsligt dyker upp.
Det här ska räknas in på något sätt, annars blir uträkningen orättvis. Vår modell sätter ingen siffra på "trygghetspremien" eftersom det blir för subjektivt — men du kan väga den själv. Direkt under huvudsumman visar vår kalkyl skillnaden per månad. Vinner hyrsidan med 200 000 kr över 10 år blir det cirka 1 700 kr i månaden — det är vad du i så fall betalar för att slippa äga. Är det värt det? Bara du vet.
Andrahandshyra är en annan sak. På Stockholms andrahandsmarknad ligger 18 000–25 000 kr i månaden vanligt för en tvåa. Då vinner köp nästan alltid efter fem år eller mer.
Hur räknar du på din egen situation?
Du behöver fyra siffror — pris, månadshyra för en motsvarande bostad (om sådan finns att hyra), din horisont (hur länge du tänker bo) och din förväntade bolåneränta. Resten — alternativavkastning, prisutveckling, kontantinsats — har vår modell rimliga svenska defaultvärden för, men du kan justera allt.
Uträkningen tar 30 sekunder och visar resultatet som ett spann över pessimistiska och optimistiska antaganden. Är slutsatsen robust (samma riktning i alla tre scenarier)? Då har du tydliga indikationer. Är den känslig (vänder mellan pessimistiskt och optimistiskt)? Då är osäkerheten för stor för att avgöra på siffror ensamt — då vägs livssituationen in också.
Räkna på din egen siffra
Ange pris, hyra och horisont. Du får ett konkret beslut med spann och brytpunkter — inga gömda antaganden, ingen bank som tjänar på att du köper.
Öppna kalkylenMer läsning — konkreta scenarier
Vi publicerar konkreta scenarier räknade på samma modell. Du ser inputs, resultat och alla antaganden öppet:
Räkna per stad
Bostadsmarknaden ser olika ut i olika städer — priser, hyresnivåer och prisutvecklingstakt skiljer sig. Välj din stad nedan för ett kalkylerat typscenario med lokalt data:
Vanliga invändningar
Räntorna kommer att stiga.
Kanske, eller så inte. Räntan rör sig åt bägge håll över en bolånetid på 25–30 år. Så här gör du i vår modell — ange den ränta som gäller för dig idag, och använd "ränteändring per år"-fältet för att testa scenarier där den stiger eller faller. Är slutsatsen robust mot en eller två procentenheters ränteändring? Då har du marginal.
Bostadspriserna är överköpta.
De har varit "överköpta" i 30 år enligt traditionella mått. Det är inte ett argument i sig. Den verkliga frågan är en annan: är din slutsats robust mot en prisnedgång på 15 procent? Är den det kan du köpa med marginal. Är den det inte har du tagit en riktad spekulation. Båda är OK val — men du bör veta vilket du gör.
Hyresrätt är friare.
Sant. Det räknas inte som siffror men det är en reell fördel. Tumregel — tror du att det är mer än 20 procents chans att du flyttar inom tre år väger flexibiliteten tungt. Köp och sälj kostar 5–7 procent av priset i transaktionskostnader, vilket äter upp en stor del av eventuell värdeökning på kort horisont.
Den här guiden uppdateras när data ändras. Modellen bakom finns beskriven i vårt analysarkiv och i vår öppna antagande-fil. Vill du räkna direkt? Öppna kalkylen. Inga konton, inget krångel, ingen bank med affärsintresse i ditt beslut.