Vanliga frågor

Hur fungerar Kalkyra?

Svar på de vanligaste frågorna om modellen, datan och besluten.

• Hur räknar Kalkyra?

  Kalkyra jämför den totala förmögenhetseffekten av att köpa mot att hyra under din valda tidshorisont. Köpsidan räknar ränta efter ränteavdrag (30 %), amortering, avgift (BRF), drift, värdeutveckling, reavinstskatt (22 %) och föreningens indirekta skuld. Hyrsidan räknar månadshyran och alternativavkastningen på kontantinsatsen — det vill säga vad pengarna kunde ha tjänat på börsen istället.

  Resultatet är skillnaden i slutlig förmögenhet: ett positivt tal betyder att köp lämnar dig rikare, negativt att hyra gör det. Tre scenarier (pessimistiskt, realistiskt, optimistiskt) visar spannet.

• Vad är skillnaden mot HittaHems eller Boolis kalkyl?

  De flesta bostadskalkylatorer räknar bara på månadskostnaden — ränta plus avgift. Kalkyra räknar på total förmögenhetseffekt, inklusive alternativkostnaden av kontantinsatsen, reavinstskatt vid försäljning och BRF-skuldens indirekta räntekostnad. Det är dessa poster som avgör om köp faktiskt lönar sig — inte månadsnotan.

• Funkar Kalkyra för villa och radhus?

  Ja, med ett förbehåll: BRF-fälten (månadsavgift, föreningens skuld) är inte relevanta för villa eller radhus och ska lämnas tomma. Drift- och underhållskostnaderna för villa är typiskt högre — fyll i vad du faktiskt räknar med (el, försäkring, underhållsbuffert). Modellen hanterar alla boendeformer korrekt så länge du fyller i rätt siffror.

• Varför 22 % reavinstskatt, inte 30 %?

  Reavinstskatten på bostadsrätt är formellt 30 % — men bara på 22/30 av vinsten. Det ger en effektiv skattesats på 22 %. Det är den siffra du betalar i praktiken. Kalkyra använder 22 % direkt för att modellen ska vara enkel att verifiera. Mer om antagandena finns i assumptions.md på GitHub.

• Hur räknas BRF-skuld?

  Föreningens skuld fördelas på din lägenhet baserat på andelstal, uttryckt i kronor per kvadratmeter. Din indirekta skuld är skuld per kvm × din bostadsyta. Kalkyra lägger till en indirekt räntekostnad: din andel av skulden × föreningens ränta × (1 − ränteavdrag på 30 %). Den syns inte i din månadsavgift men påverkar din totala bostadskostnad.

  Läs mer i BRF-skuldens dolda kostnad.

• Vad betyder "Lutar åt köp"?

  "Lutar åt köp" betyder att modellen ser en fördel för köp i basscenariot, men att det pessimistiska scenariot är nära noll eller negativt. Det är alltså inte ett starkt köpläge — utfallet beror på ränta- och prisutveckling.

  "Köp" (utan förbehåll) innebär att köp är lönsamt i alla tre scenarier. "Osäkert" innebär att spannet korsar noll och det är svårt att säga åt vilket håll det lutar. Läs mer på sidan om köp vs hyra.

• Sparar Kalkyra mina siffror?

  Nej — Kalkyra skickar inga uppgifter till någon server. Kalkyler du sparar lagras enbart i din webbläsares localStorage, på din dator. Det finns ingen inloggning och inga databaser. Om du rensar webbläsarens data försvinner dina sparade kalkyler. Du kan exportera dem som JSON-fil via Export-knappen för att ta backup.

• Är det här finansiell rådgivning?

  Nej. Kalkyra är ett beräkningsverktyg, inte finansiell rådgivning. Modellen räknar deterministiskt på de siffror du fyller i — ingen hänsyn tas till din totala ekonomi, riskprofil, livssituation eller framtida inkomst. Beslutet om att köpa eller hyra är ditt. Vid tveksamhet — konsultera en oberoende ekonomirådgivare.

• Hur ofta uppdateras modellen?

  Modellen uppdateras när lagstiftade parametrar förändras — till exempel amorteringskravet eller reavinstskattesatsen. Marknadsantaganden (ränta, prisutveckling, alternativavkastning) är inputs du fyller i själv, inte inbyggda konstanter. Du styr antagandena — modellen räknar.

• Varför skiljer sig Kalkyras svar från bankens besked?

  Banken räknar på sin risk och sin marginal — inte på vad bostaden kostar dig. Bankens kalkyl visar att du har råd med lånet. Kalkyras kalkyl visar om köpet faktiskt lönar sig jämfört med att hyra och investera mellanskillnaden. Det är två helt olika frågor.