Reavinstskatt på bostadsrätt: vad 22% gör med din slutförmögenhet
Du säljer med 800 000 kronor i vinst — och betalar 176 000 i skatt. Så påverkar reavinstskatten din köp-vs-hyra-kalkyl.
Hur fungerar reavinstskatten på bostadsrätt?
När du säljer en bostadsrätt med vinst beskattas 22 procent av vinsten. Vinst definieras som: försäljningspris minus köpeskilling minus förbättringsutgifter minus mäklararvode.
Kalkyra-modellen räknar med reavinstskatten som en avdragspost vid försäljningstillfället — det vill säga i slutet av din angivna horisont. Det ger ett mer realistiskt bild av slutförmögenheten än modeller som ignorerar skattekostnaden.
Räkneexempel: 3,8 miljoner i Stockholm med 3% prisuppgång per år
Vid 3 procents prisuppgång per år under 10 år är bostadsrätten värd:
| Post | Belopp |
|---|---|
| Köpeskilling (år 0) | 3 800 000 kr |
| Marknadsvärde (år 10, +3%/år) | 5 107 432 kr |
| Brutto-vinst | 1 307 432 kr |
| Mäklararvode (2%) | −102 149 kr |
| Skattepliktig vinst (ungefärlig) | 1 205 283 kr |
| Reavinstskatt (22%) | −265 162 kr |
| Netto efter försäljning | 4 740 121 kr |
Reavinstskatten äter upp 265 000 kronor av din slutförmögenhet. Det är inte försumbart — det är 14 procent av bruttovinsten.
Hur stor är skatteeffekten i kalkylen?
I Kalkyra-modellen är reavinstskatten inräknad i köp-sidans slutförmögenhet. Det innebär att den +1,93 miljoner kronors-fördelen vi redovisar för Stockholm-scenariot är netto efter skatt. Utan reavinstskatten hade utfallet sett ännu bättre ut.
I scenariot med 3% prisutveckling — som ger den starkaste köp-signalen — är skatteeffekten störst eftersom värdetillväxten är störst. Vid 0% prisutveckling är skatteeffekten minimal (ingen värdeökning, ingen skatt).
Viktiga begränsningar och undantag
Uppskov
Du kan begära uppskov på reavinstskatten om du köper en ny bostad för minst lika mycket som du sålde för. Maximalt uppskov är 3 000 000 kronor (för sambor 6 000 000 kronor). Uppskovet beskattas med en löpande uppskovsränta på 0,5 procent per år av uppskjuten vinst — men du slipper betala hela skatten på en gång.
Förbättringsutgifter
Renovering och ombyggnationer som höjer bostadens standard (inte rena underhållsarbeten) kan dras av mot vinsten. Spara alltid kvitton för om- och tillbyggnationer. Det kan spara dig tens of thousands i skatt.
Avdrag för ränta vid försäljning
Upplupna räntor på bolånet vid försäljningstillfället är avdragsgilla mot kapitalvinsten. Det är ett litet avdrag men värt att känna till.
Vad det betyder för din horisont
Reavinstskatten är en fast procent — men dess absoluta effekt stiger med prisutvecklingen och horisonten. Köper du och säljer efter tre år med 5% prisuppgång är skatteeffekten liten. Köper du och säljer efter 20 år med 3% per år är vinsten (och skatten) stora.
Den slutsats du bör dra är enkel: räkna alltid netto, inte brutto. Kalkyra-modellen gör det åt dig.
Räkna med reavinstskatt inräknat
Kalkyra-modellen drar av 22% reavinstskatt på köp-sidans slutvärde automatiskt.
Öppna kalkylen →Reavinstskatt 22% gäller fr.o.m. 2016. Reglerna kan ändras — kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket. Inte rådgivning.