Köp eller hyra i Stockholm: 80 kvm 3 rok, 5 000 000 kr, 20 år
20 år är lång horisont — du har troligen amorterat ner lånet rejält, kanske bytt bostad däremellan. Modellen visar full effekt av amortering, prisutveckling och alternativavkastning. På den här tidsskalan vänder Stockholms bostadsmarknad nästan alltid till köps fördel oavsett rimliga ränteantaganden.
Scenarioinputs & resultat
Vad driver utfallet?
Nettoförmögenhetsskillnaden på +819 292 kr efter 20 år kommer från tre samverkande mekanismer: ägandet bygger kapital genom amortering, bostaden förändras i värde, och köpets löpande månadskostnad avviker från hyran (efter ränteavdrag).
I just det här scenariot ligger månadskostnaden för köp på cirka 21 242 kr/mån år 1 mot hyrans 19 500 kr/mån. Skillnaden — plus eller minus — adderas över hela horisonten och vägs mot vad samma pengar skulle ha gett som ISK-investering med 6 % årlig avkastning som basantagande.
Stockholm specifikt
Scenariot speglar en köpvärd 3 rok på cirka 80 kvm i lägen som Vasastan, Östermalm, Kungsholmen, Södermalm eller Hammarby Sjöstad — alltså en bostad du faktiskt hittar i annonsfloden, inte ett räknemodellsfantasi. Vinkeln på just det här fallet är lång horisont där amortering + värdetillväxt får full effekt.
Tre scenarier — bas, optimistiskt, pessimistiskt
Modellen kör tre versioner av samma scenario. Pessimistiskt antar högre ränta (+2 procentenheter), lägre prisutveckling (−3 pp) och svagare alternativavkastning (−2 pp). Optimistiskt speglat. Spannet säger hur känslig kalkylen är för dina antaganden.
| Scenario | Antagande | Nettofördel köp | Beslut |
|---|---|---|---|
| Optimistiskt | Ränta 3,0%, prisuppgång 4,5%/år | +3,20 Mkr | Köp |
| Bas | Ränta 4,0%, prisuppgång 2,5%/år | +819 292 kr | Köp |
| Pessimistiskt | Ränta 6,0%, prisuppgång -0,5%/år | −2,48 Mkr | Hyra |
Vad kan vända kalkylen?
- BRF-föreningens skuld. Modellen räknar med 8 000 kr/kvm i indirekt skuld — bostaden bär 640 000 kr av föreningens lån via avgiften. Är skulden högre i din specifika förening kan kalkylen vända.
- Ränteläget. Vid 6 % ränta i stället för 4,0% stiger månadskostnaden med ungefär 2 500–4 000 kr/mån för det här lånebeloppet — köp-marginalen krymper men vänder sällan helt.
- Faktisk hyresnivå. Modellen jämför med 19 500 kr/mån/mån. Om du bara hittar andrahand till 14 000–16 000 kr försämras hyra-alternativet kraftigt och köpets fördel växer.
- Tidshorisont. Kortare än 20 år gör transaktionskostnader (mäklararvode 2 %, lagfart 1,5 %) tyngre per år — och spannet vidgas.
Räkna på din egen annons i Stockholm
Det här är ett typscenario. Din annons har egna siffror — köpeskilling, avgift, BRF-skuld per kvm, alternativhyra. Klistra in dem i räknaren och se vad modellen ger för just ditt fall.
Räkna på din bostad på 30 sekunder
Klistra in en länk från Hemnet, Booli eller Blocket — vi hämtar pris, avgift och storlek åt dig. Eller skriv in själv. Båda vägarna ger samma resultat: ett tydligt köp/hyra-besked med spann för olika antaganden.
Öppna kalkylatorn →Vanliga frågor
Räcker 20 års horisont för att köp ska löna sig i Stockholm?
Bara om du tror på basantagandet. Bas ger +819 292 kr till köpets fördel, men pessimistiskt scenario landar i -2,48 Mkr — köp är inte robust mot räntechock + prisstagnation samtidigt.
Hur påverkar BRF-skulden kalkylen i Stockholm?
Modellen räknar med 8 000 kr/kvm — för 80 kvm betyder det att din bostad bär ungefär 640 000 kr av föreningens lån via avgiften. Är skulden 12 000+ kr/kvm i den specifika föreningen kan kalkylen vända — kolla föreningens årsredovisning innan du lägger bud.
Vad händer om räntan stiger till 6 % i Stockholm?
Ungefär 4 958 kr extra i månaden efter ränteavdrag. Det krymper köpets marginal men vänder sällan signalen helt — prisutveckling och amortering över 20 år väger fortfarande tungt.
Alla siffror är räknade av Kalkyra-modellen v1.0. Antaganden: ränteavdrag 30 %, reavinst 22 %, mäklararvode 2 %, alternativavkastning 6 % i basfallet. Pessimistisk variant: ränta +2 pp, prisutveckling −3 pp, avkastning −2 pp. Optimistisk variant: speglad. Modellen är öppen källkod — se på GitHub. Inte finansiell rådgivning.