Köp eller hyra i Örebro: 38 kvm 1 rok, 1 200 000 kr, 15 år
Örebro har bland Sveriges lägsta inträdespriser för 1-rok i centralt läge. På 15 år är 1,2 Mkr-scenariot en av landets mest robusta kalkyler eftersom hyran (motsvarande 2:a-hand 6 500 kr/mån) redan vid år 1 ungefär matchar köpets totalkostnad.
Scenarioinputs & resultat
Vad driver utfallet?
Nettoförmögenhetsskillnaden på +73 728 kr efter 15 år kommer från tre samverkande mekanismer: ägandet bygger kapital genom amortering, bostaden förändras i värde, och köpets löpande månadskostnad avviker från hyran (efter ränteavdrag).
I just det här scenariot ligger månadskostnaden för köp på cirka 6 676 kr/mån år 1 mot hyrans 6 500 kr/mån. Skillnaden — plus eller minus — adderas över hela horisonten och vägs mot vad samma pengar skulle ha gett som ISK-investering med 6 % årlig avkastning som basantagande.
Örebro specifikt
Scenariot speglar en köpvärd 1 rok på cirka 38 kvm i lägen som Centrum, Väster, Almby eller Markbacken — alltså en bostad du faktiskt hittar i annonsfloden, inte ett räknemodellsfantasi. Vinkeln på just det här fallet är Sveriges billigaste centrala 1-rok med 15 års horisont.
Tre scenarier — bas, optimistiskt, pessimistiskt
Modellen kör tre versioner av samma scenario. Pessimistiskt antar högre ränta (+2 procentenheter), lägre prisutveckling (−3 pp) och svagare alternativavkastning (−2 pp). Optimistiskt speglat. Spannet säger hur känslig kalkylen är för dina antaganden.
| Scenario | Antagande | Nettofördel köp | Beslut |
|---|---|---|---|
| Optimistiskt | Ränta 3,0%, prisuppgång 3,8%/år | +433 766 kr | Köp |
| Bas | Ränta 4,0%, prisuppgång 1,8%/år | +73 728 kr | Köp |
| Pessimistiskt | Ränta 6,0%, prisuppgång -1,2%/år | −515 386 kr | Hyra |
Vad kan vända kalkylen?
- BRF-föreningens skuld. Modellen räknar med 5 000 kr/kvm i indirekt skuld — bostaden bär 190 000 kr av föreningens lån via avgiften. Är skulden högre i din specifika förening kan kalkylen vända.
- Ränteläget. Vid 6 % ränta i stället för 4,0% stiger månadskostnaden med ungefär 2 500–4 000 kr/mån för det här lånebeloppet — köp-marginalen krymper men vänder sällan helt.
- Faktisk hyresnivå. Modellen jämför med 6 500 kr/mån/mån. Om du bara hittar andrahand till 14 000–16 000 kr försämras hyra-alternativet kraftigt och köpets fördel växer.
- Tidshorisont. Kortare än 15 år gör transaktionskostnader (mäklararvode 2 %, lagfart 1,5 %) tyngre per år — och spannet vidgas.
Räkna på din egen annons i Örebro
Det här är ett typscenario. Din annons har egna siffror — köpeskilling, avgift, BRF-skuld per kvm, alternativhyra. Klistra in dem i räknaren och se vad modellen ger för just ditt fall.
Räkna på din bostad på 30 sekunder
Klistra in en länk från Hemnet, Booli eller Blocket — vi hämtar pris, avgift och storlek åt dig. Eller skriv in själv. Båda vägarna ger samma resultat: ett tydligt köp/hyra-besked med spann för olika antaganden.
Öppna kalkylatorn →Vanliga frågor
Räcker 15 års horisont för att köp ska löna sig i Örebro?
Bara om du tror på basantagandet. Bas ger +73 728 kr till köpets fördel, men pessimistiskt scenario landar i -515 386 kr — köp är inte robust mot räntechock + prisstagnation samtidigt.
Hur påverkar BRF-skulden kalkylen i Örebro?
Modellen räknar med 5 000 kr/kvm — för 38 kvm betyder det att din bostad bär ungefär 190 000 kr av föreningens lån via avgiften. Är skulden 12 000+ kr/kvm i den specifika föreningen kan kalkylen vända — kolla föreningens årsredovisning innan du lägger bud.
Vad händer om räntan stiger till 6 % i Örebro?
Ungefär 1 190 kr extra i månaden efter ränteavdrag. Det krymper köpets marginal men vänder sällan signalen helt — prisutveckling och amortering över 15 år väger fortfarande tungt.
Alla siffror är räknade av Kalkyra-modellen v1.0. Antaganden: ränteavdrag 30 %, reavinst 22 %, mäklararvode 2 %, alternativavkastning 6 % i basfallet. Pessimistisk variant: ränta +2 pp, prisutveckling −3 pp, avkastning −2 pp. Optimistisk variant: speglad. Modellen är öppen källkod — se på GitHub. Inte finansiell rådgivning.